Les collectivités sont propriétaires d’un patrimoine foncier et immobilier important. Lorsqu’elles souhaitent en faire un levier de valorisation — accueil d’activités économiques, projets immobiliers, rénovation urbaine — elles se heurtent à un cadre juridique spécifique : celui de la domanialité publique.
Un bien relevant du domaine public est inaliénable, imprescriptible, et son usage est encadré. Il ne peut être vendu, loué librement ni transformé sans conditions. Ce régime vise à garantir l’affectation du bien à un usage public ou à un service public, ce qui limite les possibilités de développement immobilier classique.
Des projets comme la construction d’un hôtel sur un port public, d’un centre commercial adossé à une gare ou d’un immeuble de bureaux sur une friche ferroviaire imposent de jongler entre logique domaniale et opération immobilière. Identifier le régime juridique du foncier est alors un point de départ indispensable.
Tout projet commence par une analyse du statut du terrain ou de l’immeuble concerné.
Un bien appartient au domaine public s’il est affecté à l’usage direct du public ou à un service public, et s’il fait l’objet d’un aménagement indispensable à cette affectation. En dehors de ces critères, il relève du domaine privé. Cette qualification conditionne les droits de la collectivité et les modalités de contractualisation avec les opérateurs.
Sur le domaine public :
Sur le domaine privé :
Les collectivités disposent de plusieurs leviers pour permettre la valorisation de leur patrimoine, en fonction du régime du bien concerné.
Les autorisations d’occupation temporaire permettent à un opérateur privé d’occuper un bien du domaine public, en contrepartie d’une redevance. Ces autorisations peuvent être assorties de droits réels (AOT avec droits réels), permettant la construction d’un ouvrage par le titulaire. Elles restent précaires et révocables, ce qui limite leur intérêt pour des projets immobiliers de long terme, sauf à bien encadrer leur durée et leur renouvellement.
Les collectivités peuvent recourir à :
Ces montages offrent une sécurité juridique renforcée aux investisseurs, facilitent le financement et permettent de fixer des conditions économiques précises.
Les collectivités doivent respecter les grands principes de la commande publique et du domaine public, même en l’absence de marché au sens strict.
Lorsqu’un projet implique l’occupation privative du domaine public (par exemple pour une activité économique), il est nécessaire de publier un appel à manifestation d’intérêt (AMI) ou un appel à projets, afin de respecter le principe d’égalité d’accès aux ressources publiques (CE, 2017, Société Armor SNC).
L’AMI doit préciser les critères d’attribution : pertinence du projet, faisabilité technique, garanties financières, respect de l’environnement, compatibilité urbanistique... Cette mise en concurrence sécurise juridiquement la procédure et renforce la transparence.
La réussite d’un projet de valorisation dépend aussi de son intégration dans les documents de planification.
Tout projet immobilier doit être compatible avec le Plan local d’urbanisme. Cela implique :
En cas d’incompatibilité, une procédure de modification ou de mise en compatibilité du PLU peut être nécessaire.
Le projet doit s’inscrire dans une stratégie foncière cohérente : schéma directeur immobilier, plan de valorisation patrimoniale, ou stratégie urbaine plus large. Cela permet de donner du sens au projet et de justifier les choix opérés vis-à-vis des élus et des citoyens.
Une opération immobilière s’étale souvent sur plusieurs années. La collectivité doit en anticiper toutes les étapes.
Le contrat conclu avec l’opérateur doit définir les responsabilités : entretien, exploitation, sécurité, accès. Des clauses de contrôle ou d’évaluation peuvent être insérées pour garantir un suivi dans le temps.
Les redevances d’occupation ou les loyers perçus peuvent générer des recettes pour la collectivité, mais aussi des obligations fiscales. Il convient d’anticiper la TVA, la fiscalité locale, et le traitement des recettes au regard des règles budgétaires.
À l’issue du contrat, la collectivité doit retrouver un bien conforme, en bon état, et libre de toute charge. Des clauses de remise en état, de transfert de propriété ou de démolition doivent être prévues dès la rédaction du contrat.
La valorisation immobilière sur domaine public nécessite une approche juridique rigoureuse. Statut du bien, outils contractuels, règles de concurrence, articulation avec l’urbanisme : chaque étape mérite une attention particulière. Bien structuré, ce type de projet peut permettre aux collectivités d’activer leur patrimoine, de renforcer leur attractivité et de générer des ressources nouvelles, sans renoncer à l’intérêt général.